법인세 간주임대료 외울 필요 없이 100% 완벽 이해 2편

 

저번에 1편에 이어 이번 간주임대료 개념 2편에서는 간주임대료의 2번 케이스를 알아보도록 하겠습니다.

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간주임대료 개념 1편의 링크는 하단에 있으니 참고해 주시면 될 것 같습니다.

 

1. 간주임대료 두 가지 케이스

간주임대료란 법인이 부동산 등을 임대하고 임대보증금이나 전세금을 받는 경우에 그 임대보증금 또는 전세금에 대한 이자상당액을 말합니다. 두 가지 케이스가 있었는데 저번에는 1번 케이스인 추계결정을 하는 경우의 간주임대료에 대해서 알아봤고 이번에는 2번 케이스인 부동산임대업을 주업으로 하는 차입금과다법인의 간주임대료에 대해서 알아보겠습니다.

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1. 추계결정을 하는 경우의 간주임대료
2. 부동산임대업을 주업으로 하는 차입금과다법인의 간주임대료

 

2. 부동산임대업을 주업으로 하는 차입금과다법인의 간주임대료

장부 등이 있는 경우 보증금을 운용하여 얻은 수익이 확인이 되기 때문에 간주임대료를 계산할 필요가 없습니다. 저번에 살펴본 추계결정을 하는 경우의 간주임대료는 장부나 기타 증명서류가 미비한 경우였기에 간주임대료를 계산하여 보증금 운용 수익을 추계하는 것이죠.

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장부 등이 있는 경우에는 간주임대료를 계산할 필요가 없지만, 부동산임대업을 주업으로 하는 차입금과다법인에 대해서는 간주임대료를 계산합니다. 부동산투기방지목적으로 간주임대료를 계산한 금액을 임대료로 간주하는 것이죠. 이 규정이 적용되는 법인은 당연히 부동산임대업을 주업으로 하는 차입금과다법인이겠죠. 

 

 

3. 부동산임대업을 주업으로 하는 차입금과다법인이란 무엇일까

해당 규정이 적용되는 부동산임대업을 주업으로 하는 차입금과다법인이 어떤 법인인지부터 알아봐야겠죠?

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ㄱ. 부동산 임대업을 주업으로 하는 법인일 것: 당기말 임대사업자산이 총자산의 50% 이상

ㄴ. 차입금과다법인일 것: 차입금적수가 자기자본적수의 2배를 초과할 것

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우선, 부동산임대업을 주업으로 한다는 것은 당기 말 임대사업자산이 총자산의 50% 이상인 것을 말합니다. 보통의 경우 주업인지 아닌지는 '매출액'으로 판단합니다. 이 회사의 매출액의 대부분이 부동산임대업이면 부동산임대를 하고 있는 회사구나라고 직관적으로 파악을 할 수 있죠.

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하지만 여기서는 '자산'으로 파악을 합니다. 총자산의 절반 이상이 임대사업자산이라면 부동산임대업을 주업으로 한다고 생각한다는 거죠.

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두 번째로, 차입금과다법인에 대해 알아보겠습니다. 차입금과다법인은 말 그대로 차입금이 과다한 법인입니다. 차입금적수가 자기자본적수의 2배를 초과하면 차입금과다법인으로 분류를 하게 됩니다. 그런데 여기서 또 적수 개념이 등장합니다.

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왜 적수 개념을 넣어야 하는지 사례를 통해 알아보겠습니다.

사례1) 법인B는 총자산의 절반 이상이 임대사업자산입니다. 법인B는 12월 31일 은행에서 3억을 차입합니다. 올해 차입금은 계속해서 1억이었고 자기자본은 2억이었습니다.

 

이 사례에서 차입금과다법인인지 아닌지를 판단할 때 적수 개념을 사용하지 않는다면 법인A는 억울한 입장에 처해집니다.

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올해 쭉 차입금은 1억이었고 자기자본은 2억이었으니 계속해서 차입금과다법인이 아니라고 판단할 수 있겠죠. 그러다가 갑자기 12월 31일 3억이 차입금으로 들어오니 12월 31일 차입금은 4억이고 자기자본은 2억입니다.

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차입금이 자기자본의 2배를 초과하죠. 12월 31일 장부를 딱 까보니 차입금과다법인으로 분류가 되어버린 겁니다. 누가 봐도 억울하죠. 여기서 적수 개념을 사용한다면 괜찮아집니다. 적수 개념을 사용하는 이유는 결국 1년 평균 금액을 계산하기 위함이죠. 적수/365를 하면 1년 평균 금액이 나오니까요.

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즉, 적수 개념을 사용한다면 1년 평균적으로 차입금과 자기자본의 금액이 계산되므로 법인B가 차입금과다법인으로 판단이 되는 이상한 상황이 벌어지지 않게 됩니다.

 

 

4. 간주임대료 계산

간주임대료를 계산해야하는 대상이 되는 법인인 부동산임대업을 주업으로 하는 차입금과다법인에 대해서 이제까지 알아봤습니다. 그렇다면 이번엔 간주임대료를 계산해야되겠죠.

간주임대료 = [임대보증금 등의 적수 - 건설비 상당액의 적수] $\times \frac{1}{365} \times$ 정기예금이자율 - 금융수익

 

사실, 간주임대료를 계산하는 기본적인 식의 구조는 저번에 배운 추계결정을 하는 경우의 간주임대료 계산식 구조와 같습니다.

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저번에는 법인A가 월세수익은 계좌에 찍히니까 바로 알아볼 수 있지만 장부를 안 가지고 있어서 보증금 3억을 어디에 투자해서 얼마나 벌었는지 모르니 간주임대료를 계산하는 것이고, 정기예금이자율만큼 수익이 났다고 간주한다고 했었죠? 이번 경우도 똑같습니다. 다만, 추계결정을 하는 경우의 간주임대료 계산과 약간 다른 점은 건설비상당액의 적수와 금융수익이 포함되었다는 것입니다.

 

 

5. 건설비 상당액이란

건설비상당액: 토지가액은 제외하고, 자본적 지출은 포함한다. 감가상각누계액 및 자산재평가차익은 고려하지 않으며 건설비상당액 적수는 임대일수에 해당하는 기간만 적수계산에 포함한다.

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여기서 건설비상당액이란 건물을 취득하는데 지출한 비용을 말합니다. 즉, 임대보증금을 가지고 건물을 취득하는데 돈을 썼으면 건물을 취득하고 남은 돈에 대해서 간주임대료를 계산하겠다는 겁니다.

사례2) 법인C는 부동산임대업을 주업으로 하는 차입금과다법인입니다. 누군가에게 건물을 임대해줬고 보증금 3억을 받았습니다. 이 돈의 일부인 2억을 가지고 건물을 취득합니다.

 

만약 법인C의 간주임대료를 계산한다면 당연히 1억에 대해서 계산해야겠죠. 간주임대료는 보증금을 운용해서 번 수익에 대해서 과세하고자하므로[부동산투기방지목적이니 실제로는 아니지만] 실제로 운용할 수 있는 자금인 1억에 대해서 과세해야한다고 생각하시면 편할 것 같습니다.

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그러니까 금융수익을 차감하기 전까지 계산식은 '이 법인이 들고있는 보증금으로 벌어들인 돈이 정기예금이자율이겠구나'라고 간주한 것이라고 보면 될 것 같습니다.

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6. 금융수익이란

금융수익을 따로 차감하는 이유는 금융시장활성화를 위한 것입니다. 앞서 금융수익을 차감하기 전까지 계산식이 '이 법인이 들고있는 보증금으로 벌어들인 돈이 정기예금이자율이겠구나'라고 간주한 것이라고 보면 된다고 했었죠?

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여기서 금융수익을 차감하게 된다면 이 법인이 들고있는 보증금으로 금융수익을 냈을 때 거기에 대해서는 따로 과세를 하지 않겠다는 의미가 됩니다. 그러니까 보증금으로 금융시장에 투자하란 말이죠.

금융수익: 임대보증금 등에서 발생한 다음의 금액의 합계액으로 한다.

- 이자수익
- 배당금수익
- 신주인수권처분이익
- 유가증권처분이익[유가증권처분이익은 유가증권처분손실과 상계한 금액으로 하되, 유가증권처분이익을 초과하는 유가증권처분손실은 없는 것으로 봄]

금융수익은 다음과 같이 이자수익, 배당금수익, 신주인수권처분이익, 유가증권처분이익이 있습니다. 이자수익은 채권에 대해, 배당금수익은 주식에 대해 적용이 되겠죠. 신주인수권이란 신주[새롭게 발행되는 주식]를 인수할 수 있는 권리를 말합니다.

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이 권리를 행사하게 되면 새롭게 발행되는 주식을 인수할 수 있게 되는 거죠. 이렇게 신주인수권을 처분했을 때 이익을 신주인수권처분이익이라고 합니다.

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여기까지 이자수익, 배당금수익, 신주인수권처분이익은 모두 [+]일 수밖에 없습니다. 당연히 이자, 배당금을 [-] 금액으로 받을 수 없고 신주인수권처분이익도 마찬가지죠. 그런데 유가증권처분이익은 조금 다릅니다.

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유가증권은 처분했을 때 손실이 생길 수도 있는데요, 여기서는 손실과 상계하여 이익을 계산하고, 만약 손실이 이익보다 크다면 그냥 유가증권처분이익을 0으로 봅니다. 그러니까 유가증권처분이익의 최소금액을 0원으로 본 거죠.

 

7. 세무조정 및 소득처분

1편에서 설명한 추계결정의 경우 간주임대료는 별도의 세무조정이나 소득처분이 없었지만 부동산임대업을 주업으로 하는 차입금과다법인의 간주임대료는 부동산 투기를 억제하기 위한 조세정책적인 목적에 의한 것이기 때문에 익금산입하고 무조건 기타사외유출로 처분합니다.

 

 

8. 간주임대료 총 정리

간주임대료는 말 그대로 간주해서 임대료를 책정하는 겁니다. 보증금 운용 수익을 간주해서 구한다고 보면 될 것 같네요. 보통의 경우에는 간주임대료를 계산할 필요 자체가 없습니다. 당연히 보증금 운용 수익은 장부에 적혀있을 테니까요.

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하지만, 장부에 적혀있지 않는 경우 추계결정을 하여 간주임대료를 계산하고, 장부에 적혀있더라도 부동산임대업을 주업으로 하는 차입금과다법인의 경우 부동산투기방지목적으로 따로 간주임대료를 책정하여 익금산입을 합니다.

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​이렇게 법인세법 간주임대료에 대해 알아봤는데요, 처음 접한다면 쉽지만은 않은 개념일 수 있습니다. 반복해서 보다보면 어느샌가 익숙해질 날이 올 겁니다. 끝까지 읽어주셔서 감사드립니다 :)

 

 

*2024년 기준입니다. 추후 세법 개정으로 내용의 변동이 있을 수 있습니다. 

 

 

2024.07.23 - [세법] - 법인세 간주임대료 외울 필요없이 100% 완벽 이해 1편

법인세 간주임대료 외울 필요없이 100% 완벽 이해 1편